O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou um conjunto de medidas que busca ampliar a oferta de financiamento imobiliário no país. As novas regras terão um período de transição ao longo de 2026 e pleno funcionamento em 2027. A principal mudança é a destinação integral dos recursos da caderneta de poupança ao crédito habitacional residencial.
Atualmente, os bancos são obrigados a direcionar 65% do que captam na poupança ao financiamento imobiliário, manter 20% como depósito compulsório no Banco Central e aplicar livremente os 15% restantes.
A partir de 2026, a destinação para o crédito habitacional chegará gradualmente a 100% dos recursos da poupança. Em contrapartida, o Banco Central permitirá a liberação do compulsório por até sete anos, conforme os bancos concedam novos financiamentos imobiliários. Parte da regra já começou na segunda-feira, dia 13.
As instituições financeiras também deverão manter, no mínimo, 80% de suas operações de crédito imobiliário dentro das condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O limite passa a contemplar imóveis residenciais avaliados em até R$ 2,25 milhões e financiamentos com taxa efetiva máxima de 12% ao ano. E essa é uma boa notícia também para quem quer usar o FGTS.
Na prática, haverá mais recursos direcionados à habitação e um estímulo temporário de liquidez para incentivar a originação de novos contratos, especialmente voltados à classe média. No entanto, os bancos precisarão equilibrar essa janela de benefício com o longo prazo dos contratos, que normalmente superam 30 anos.
As estimativas indicam que as novas regras podem destravar cerca de R$ 150 bilhões adicionais para a compra da casa própria nos próximos anos, sendo algo como 30 bilhões no curto prazo. A Caixa Econômica Federal deve liderar o movimento de expansão, reforçando sua posição como principal agente do crédito habitacional. Ainda assim, os grandes bancos tendem a agir com cautela.
O incentivo do compulsório tem prazo finito, enquanto os financiamentos possuem maturação longa, o que exige atenção à precificação, à gestão de liquidez e ao apetite de risco.
Uma inovação interessante está nos contratos de crédito imobiliário indexados ao IPCA. As instituições poderão incluir uma amortização adicional nas prestações, ajudando a manter o saldo devedor mais estável e reduzindo o impacto da inflação acumulada ao longo do tempo.
As medidas aprovadas são acertadas, pois ampliam os estímulos ao financiamento imobiliário e modernizam a regulação do setor. Contudo, a taxa Selic ainda elevada e a menor captação na poupança reduzem o ímpeto das instituições financeiras no curto prazo. O avanço regulatório melhora as condições de oferta, mas o custo do dinheiro e o ritmo de captação continuam limitando o crescimento mais vigoroso do crédito habitacional.
Não é provável que ocorra um boom de crédito em 2026. Um avanço realmente consistente do financiamento imobiliário, como proporção do PIB, depende de juros reais mais baixos, uma condição que dificilmente se materializará no próximo ano. Por isso, o momento exige prudência nas projeções e atenção às condições de mercado.
Para quem planeja comprar um imóvel residencial, o caminho é acompanhar a implementação das novas regras, comparar propostas entre instituições e observar atentamente o custo efetivo total (CET). O cenário tende a se tornar mais favorável em termos de oferta, mas as condições finais, como valor de entrada, prazos e seguros, continuarão variando conforme o perfil do cliente e a estratégia de cada banco.
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